Việc ban hành Nghị định 54/2026/NĐ-CP được đánh giá là bước tiến quan trọng trong hoàn thiện khung pháp lý về nhà ở và kinh doanh bất động sản. Điểm nổi bật của nghị định này là quy định rõ nguyên tắc xác định giá nhà ở tái định cư theo hướng “tính đúng, tính đủ” chi phí, qua đó tăng tính minh bạch và tạo cơ sở thống nhất để các địa phương xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Giá nhà tái định cư bảo đảm “tính đúng, tính đủ” chi phí
Tại Điều 37a, Nghị định 54 quy định cụ thể cách xác định giá bán, giá thuê và giá thuê mua nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng. Nguyên tắc xuyên suốt là phản ánh đầy đủ các khoản chi phí hợp pháp theo quy định hiện hành.
Theo đó, giá bán nhà tái định cư do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định; trong trường hợp được phân cấp hoặc ủy quyền, Ủy ban Nhân dân cấp xã có thể quyết định và nội dung này phải được thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Cấu phần giá bán bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng theo pháp luật về xây dựng; tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo pháp luật đất đai; và thuế giá trị gia tăng (GTGT).
Đối với hình thức thuê mua, giá thuê mua cũng do UBND cấp tỉnh (hoặc cấp xã khi được phân cấp) quyết định trên cơ sở nguyên tắc tính đủ chi phí và áp dụng công thức xác định cụ thể.
Cách tính giá thuê, thuê mua nhà tái định cư
Một điểm đáng chú ý của Nghị định 54 là quy định rõ công thức tính giá thuê và thuê mua nhằm bảo đảm thống nhất khi triển khai trên thực tế.
Giá thuê hoặc thuê mua được xác định theo công thức:
Gt = (Vđ + Vsdđ + Bt) / 12 × K × (1 + GTGT)
Trong đó:
- Gt là giá thuê hoặc thuê mua tính trên mỗi mét vuông sử dụng trong một tháng (đồng/m²/tháng).
- Vđ là toàn bộ chi phí hợp lý trước thuế để đầu tư xây dựng công trình, được phân bổ hằng năm trên nguyên tắc bảo toàn vốn. Với hình thức thuê mua, khoản chi phí này được trừ đi số tiền người dân đã thanh toán lần đầu theo hợp đồng.
- Vsdđ là tiền sử dụng đất được phân bổ hằng năm cho mỗi mét vuông sử dụng theo quy định pháp luật đất đai.
- Bt là chi phí bảo trì bình quân hằng năm phân bổ trên mỗi mét vuông sử dụng (đối với thuê mua, Bt bằng 0 do người thuê mua nộp riêng theo quy định).
- K là hệ số điều chỉnh theo tầng căn hộ, xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền, bảo đảm tổng hệ số các tầng trong một khối nhà bằng 1.
- GTGT áp dụng theo quy định pháp luật về thuế.
- Số 12 là số tháng trong năm, dùng để quy đổi chi phí năm sang giá thuê tháng.
Phân định rõ từng trường hợp đầu tư
Tùy hình thức đầu tư, cách xác định chi phí Vđ có sự khác nhau:
- Nếu Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng vốn ngân sách hoặc sử dụng quỹ nhà ở xã hội làm nhà tái định cư, chi phí được căn cứ vào giá trị quyết toán đã được phê duyệt. Trường hợp chưa có quyết toán, mức chi phí dựa trên số liệu được phê duyệt hoặc chi phí thực tế tại thời điểm xác định giá.
- Nếu Nhà nước mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư, chi phí Vđ được tính theo giá mua trong hợp đồng ký với chủ đầu tư.
Đối với tiền sử dụng đất (Vsdđ), nếu giá mua nhà thương mại đã bao gồm khoản này thì không tính thêm. Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư, tiền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất do địa phương ban hành.
Riêng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của căn hộ chung cư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở. Chi phí quản lý vận hành (nếu có) do người mua, thuê hoặc thuê mua thanh toán trực tiếp cho đơn vị quản lý vận hành.
Tăng tính minh bạch, tạo cơ sở pháp lý thống nhất
Việc quy định cụ thể cấu phần chi phí và công thức tính giá được giới chuyên gia đánh giá là giải pháp quan trọng nhằm minh bạch hóa cơ chế xác định giá nhà ở tái định cư. Điều này giúp hạn chế tình trạng áp dụng thiếu thống nhất giữa các địa phương, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng khi xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Trong bối cảnh nhu cầu tái định cư ngày càng lớn, đặc biệt tại các đô thị và khu vực triển khai nhiều dự án hạ tầng, Nghị định 54 được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo đảm quyền lợi người dân và tăng tính công khai trong lĩnh vực nhà ở.
Tổng hợp
