Theo nhận định của thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, thị trường bất động sản Việt Nam đã đi qua giai đoạn trầm lắng và đang tạo nền móng cho một chu kỳ phát triển mới bắt đầu từ năm 2026. Khi nguồn cung được khơi thông, chính sách thực thi đồng bộ và nhu cầu ở thực trở thành trung tâm, thị trường được kỳ vọng vận hành minh bạch, bền vững hơn, hạn chế tình trạng “sốt đất” cục bộ.
Thị trường bất động sản tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới
Sau thời gian dài chịu áp lực từ pháp lý, tín dụng và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, thị trường bất động sản đang dần lấy lại trạng thái cân bằng. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận đỉnh trước đó.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển dịch theo hướng thực chất hơn, dựa trên cung – cầu thực tế và năng lực tài chính của các chủ thể tham gia. Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn tăng cao so với thu nhập bình quân, cùng với áp lực lãi suất và chi phí vốn, thị trường buộc phải sàng lọc mạnh mẽ.
Người mua để ở cần nền tảng tài chính vững vàng và chiến lược tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ đạt lợi nhuận cao trong thời gian ngắn như trước đây, mà phải ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác dòng tiền, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.
Chính sách phát huy hiệu quả từ năm 2026
Năm 2025 được xem là cột mốc phục hồi của thị trường bất động sản. Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, cùng với đà tăng trưởng chung của nền kinh tế, nhiều điểm nghẽn pháp lý, quy hoạch, đầu tư và tín dụng đã từng bước được tháo gỡ.
Tuy nhiên, bất động sản là lĩnh vực có độ trễ lớn. Các chính sách cần thời gian để thẩm thấu vào thực tiễn. Từ năm 2026, khi những quy định mới thực sự đi vào cuộc sống, tác động tích cực mới thể hiện rõ nét hơn.
Nguồn cung dự án dự kiến sẽ cải thiện đáng kể khi nhiều dự án từng đình trệ được tái khởi động. Điều này giúp điều tiết mặt bằng giá, hạn chế áp lực tăng nóng và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu thực.
Theo nhận định của lãnh đạo Bộ Xây dựng, thị trường năm 2026 sẽ vận hành theo quỹ đạo lành mạnh hơn: giá cả ít biến động mạnh, giao dịch phản ánh nhu cầu ở thực thay vì tâm lý đầu cơ ngắn hạn, và tăng trưởng dựa trên nền tảng kinh tế, dân số cùng quá trình đô thị hóa.
Nhà ở xã hội và phân khúc vừa túi tiền giữ vai trò chủ đạo
Một trong những thay đổi quan trọng của chu kỳ mới là cơ cấu sản phẩm. Phân khúc chủ lực giai đoạn 2026 sẽ là nhà ở vừa túi tiền và căn hộ giá phù hợp tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM hay các địa phương công nghiệp phát triển như Bắc Ninh.
Nhà ở xã hội được xác định là trụ cột giúp ổn định thị trường và bảo đảm an sinh. Giai đoạn 2026–2030, cả nước phấn đấu hoàn thành khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Chính phủ đã giao chỉ tiêu cụ thể cho từng địa phương, trong đó TP.HCM dự kiến hoàn thành hơn 194.000 căn, Bắc Ninh hơn 135.000 căn và Hà Nội gần 89.000 căn.
Việc bố trí đủ quỹ đất cho nhà ở xã hội trong các dự án thương mại, đồng thời cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt sẽ là yếu tố then chốt để đẩy nhanh tiến độ triển khai.
Sàng lọc đầu cơ, hướng đến phát triển bền vững
Phân khúc đất nền vẫn có nhu cầu, nhưng sẽ tập trung tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư hiện hữu và tiềm năng khai thác thực tế. Những khu vực chỉ dựa vào thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sẽ khó thu hút dòng tiền như trước.
Theo đánh giá của VARS, giá bất động sản trong thời gian tới khó xảy ra tình trạng tăng nóng, nhưng cũng khó giảm sâu do nhu cầu ở thực vẫn cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng được mở rộng. Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao.
Các dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không đáp ứng nhu cầu ở thực có nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung duy trì xu hướng tăng.
Tổng thể, từ năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, tập trung vào giá trị thực, nhu cầu ở thực và đóng góp tích cực cho an sinh xã hội thay vì chạy theo các chu kỳ “sốt đất” ngắn hạn như trước đây.
Tổng hợp
